什麼是可調利率抵押貸款 (ARM)？
可調利率抵押貸款 (ARM) 一詞是指具有可變利率的住房貸款。對於 ARM，初始利率在一段時間內是固定的，每年甚至每月一次。
ARM 也稱為可變利率抵押貸款或浮動抵押貸款。ARM 的利率根據基准或指數重置，加上稱為 ARM 保證金的附加利差。倫敦銀行同業拆借利率 ( LIBOR)是 ARM 中使用的典型指數直到2020 年10 月，它被有擔保隔夜融資利率(SOFR) 取代，以增加長期流動性。
要點
- 可調利率抵押貸款是一種利率可以根據特定基準的表現定期波動的住房貸款。
- ARMS 也稱為可變利率或浮動抵押貸款。
- ARM 通常設有上限，限制每年或在貸款期限內利率和/或還款額的上漲幅度。
- 對於計劃在有限期限內保留貸款並能夠承受任何潛在利率上漲的購房者來說，ARM 可能是明智的財務選擇。
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了解可調利率抵押貸款 (ARM)
抵押貸款允許房主融資購買房屋或其他財產。當您獲得抵押貸款時，您需要在規定的時間內償還借入的金額，並向貸方支付額外的費用以補償他們的貸款麻煩以及在償還資金時 通貨膨脹會侵蝕餘額價值的可能性。
在大多數情況下，您可以選擇最適合您需求的抵押貸款類型。固定利率抵押貸款的整個貸款 利率
ARM有兩種不同的周期，一種是固定週期，一種是調整週期，兩者的區別如下：
- 固定期限：利率在此期間不變。利率可以在貸款的前五年、七年或十年之間的任何時間。
- 調整期：這是利率發生變化的時間點。在此期間，根據基礎基准進行變化，基礎基準根據市場狀況而波動。
ARM的另一個關鍵特徵是它們是合格貸款還是不合格貸款。合格貸款是指符合房利美和房地美等政府資助企業（GSE）標準的貸款，它們被打包並在二級市場上出售給投資者。另一方面， 不合格貸款不符合這些實體的標準，不會作為投資出售。
利率有 ARM 上限。這意味著借款人必須支付的最高利率是有限制的。不過請記住，您的信用評分在決定您要支付的金額方面起著重要作用。分數越低，您的信用評分就越低。速度。
ARM 的初始借貸成本固定為低於同類固定利率抵押貸款的利率。但在那之後，影響您每月付款的利率可能會更高或更低，具體取決於經濟狀況和總體借貸成本。
ARM 的類型
ARM 通常有三種形式：混合型、只付利息 (IO) 和付款選項。
混合ARM
混合式浮動利率貸款提供固定利率和可調利率的組合。對於這種類型的貸款，利率將在開始時固定，然後在預定時間開始浮動。
此信息通常以兩個數字表示。在大多數情況下，第一個數字表示貸款應用固定利率 的時間長度，而第二個數字表示可變利率的期限或調整頻率。
例如，2/28 ARM 的特點是兩年內固定利率，隨後的 28 年採用浮動利率。相比之下，5/1 ARM 的前五年採用固定利率，然後是可變利率，每年調整（如斜線後的數字一所示）。同樣，5/5 ARM 將以固定利率開始五年，然後每五年調整一次。
您可以使用抵押計算器比較不同類型的 ARM。
只付利息 (IO) ARM
您還可以選擇只付利息 (IO) ARM，這實質上意味著只在特定時間範圍內支付抵押貸款利息，通常為 3 到 10 年。一旦該期限到期，您就需要同時支付利息和利息。貸款本金。
這些類型的計劃吸引了那些熱衷於在最初幾年減少抵押貸款支出的人，這樣他們就可以騰出資金用於其他事情，例如為新家購買家具。IO 期越長，您的還款額就越高當它結束時。
付款選項 ARM
顧名思義，支付選項 ARM 是具有多種支付選項的 ARM。
選擇支付最低金額或只支付利息可能聽起來很有吸引力。但是，值得記住的是，您必須在合同規定的日期之前向貸方償還所有款項，並且當本金未得到支付時，利息費用會更高如果你堅持只還清很少的錢，那麼你會發現你的債務不斷增加，甚至可能達到難以控制的水平。
ARM 的優點和缺點
可調利率抵押貸款有很多優點和缺點。下面我們列出了一些最常見的優點和缺點。
優點
最明顯的優勢是低利率，尤其是介紹利率或預告利率，可以為您省錢。您的每月還款額不僅低於大多數傳統的固定利率抵押貸款，而且您還可以為自己的抵押貸款存入更多首付。本金餘額。如果您這樣做，請確保您的貸方不會向您收取預付款費。
ARM 非常適合那些想要為短期購買（例如入門房）融資的人。或者您可能想使用 ARM 借款來購買您打算翻轉的房屋。這可以讓您每月支付較低的費用付款，直到您決定再次出售。
有了 ARM，您的口袋裡就會有更多的錢，這也意味著您有更多的錢可以用於儲蓄或其他目標，例如度假或購買新車。
與固定利率借款人不同，當利率下降時， 您無需前往銀行或貸方進行再融資。
缺點
ARM 的主要缺點之一是利率會發生變化。這意味著，如果市場狀況導致利率上漲，您最終將在每月抵押貸款付款上花費更多。這可能會減少您的每月預算。
ARM 可能為您提供靈活性，但它們不像固定利率貸款那樣為您提供任何可預測性。固定利率貸款的借款人知道在整個貸款期限內他們的還款額是多少，因為利率永遠不會改變。隨著 ARM 的變化，您將不得不在每次費率變化時不斷調整您的預算。
即使對於最有經驗的借款人來說，這些抵押貸款通常也很難理解。在簽署抵押貸款合同之前，您應該了解這些貸款附帶的各種功能，例如上限、指數和保證金。
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為您省錢
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短期借款的理想選擇
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讓您可以為其他目標存錢
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無需再融資
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由於加息，付款可能會增加
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不如固定利率抵押貸款那麼可預測
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複雜的
ARM 上的可變利率是如何確定的
在初始固定利率期結束時，ARM 利率將變為可變（可調整），並將根據某個參考利率（ARM 指數）加上高於該指數利率的一定金額（ARM 保證金）進行波動。ARM指數通常是基準利率，例如優惠利率、LIBOR、擔保隔夜融資利率 (SOFR)或短期美國國債利率。
雖然指數利率可以改變，但保證金保持不變。例如，如果指數為 5%，保證金為 2%，則抵押貸款利率調整為 7%。但是，如果指數僅為 2% ，下次利率調整時，利率將在貸款2%的保證金基礎上降至4%。
ARM 的利率由波動的基準利率決定，該基準利率通常反映經濟的總體狀況以及貸方收取的額外固定保證金。
可調利率抵押貸款與固定利率抵押貸款
與 ARM 不同，傳統或固定利率抵押貸款在貸款期限內（可能是 10 年、20 年、30 年或更長時間）具有相同的利率。它們通常在開始時的利率高於 ARM，這可以使 ARM至少在短期內更具吸引力和負擔得起。然而，固定利率貸款可以保證借款人的利率永遠不會飆升至無法支付貸款的程度。
對於固定利率抵押貸款，每月還款額保持不變，但根據貸款的攤銷時間表 ，支付利息或本金的金額會隨著時間的推移而變化。
如果利率總體下降，那麼擁有固定利率抵押貸款的房主可以進行再融資，以新的、較低的利率償還舊貸款。
貸款人必須以書面形式記錄與您感興趣的 ARM 相關的所有條款和條件、您可能需要支付的最高金額以及其他重要考慮因素，例如負攤銷。
ARM 適合您嗎？
如果您計劃在有限的時間內保留貸款，並且能夠應對支持中的任何利率上漲，那麼 ARM 可能是明智的財務選擇。簡而言之，可調利率抵押貸款非常適合以下類型借款人數量：
- 打算短期持有貸款的人
- 期望收入發生積極變化的個人
- 任何有能力並且願意在短時間內還清抵押貸款的人
在許多情況下，ARM 都設有利率上限，限制在任何給定時間或總共利率可以上漲的幅度。定期利率上限限制了利率從一年到下一年的變化幅度，而終身利率上限則限制了利率的變化。在貸款期限內利率可以增加多少。
值得注意的是，一些 ARM 設有付款上限，限制每月抵押貸款付款以美元計算可以增加的金額。如果您的每月付款不足以支付貸方正在更改的利率， 則可能會導致稱為負攤銷的問題。攤銷，即使您每月按要求還款，您所欠的金額仍可能繼續增加。
為什麼可調利率抵押貸款是一個壞主意？
可調利率抵押貸款並不適合所有人。是的，他們優惠的介紹性利率很有吸引力，而且ARM 可以幫助您獲得更大的住房貸款。但是，當付款波動劇烈時，很難制定預算，您可能會結束如果利率飆升，特別是在沒有設定上限的情況下，就會陷入嚴重的財務困境。
ARM 是如何計算的？
一旦初始固定利率期結束，借貸成本將根據參考利率波動，例如最優惠利率、倫敦銀行間同業拆放利率（LIBOR）、有擔保隔夜融資利率（SOFR）或短期融資利率。術語美國國債。除此之外，貸方還將增加自己支付的固定金額利息，這被稱為ARM 保證金。
ARM 何時首次向購房者提供？
ARM 已經存在了幾十年，美國人在 20 世紀 80 年代初首次可以選擇以波動利率申請長期住房貸款。
此前在 20 世紀 70 年代引入此類貸款的嘗試遭到了國會的阻撓，原因是擔心這些貸款會向借款人提供難以管理的抵押貸款付款。然而，該年代後期儲蓄業的惡化促使當局重新考慮他們最初的阻力並變得更加靈活。
底線
當借款人想要融資購買房屋或其他類型的房產時，他們有很多選擇。您可以選擇固定利率或可調利率抵押貸款。雖然前者為您提供了一定的可預測性，但 ARM 的利息較低利率在開始隨市場狀況波動之前會持續一段時間。有不同類型的ARM 可供選擇，它們各有利弊。但請記住，此類貸款更適合某些類型的借款人，包括那些打算短期持有房產或打算在調整期開始之前還清貸款的人。如果您不確定，請與財務專家討論您的選擇。
