為巨大的利潤銷售租賃物業可能是一個夢想成真。畢竟，誰不想讓他們的投資房地產享受漂亮的便士？儘管如此，要最大限度地提高此類銷售的利潤，您可能希望推遲將您的收入作為一次性。繼續閱讀以了解為什麼，並了解另一種選擇：分期付款。

大薪水=大稅率

讓我們來看看一個常見的情況：

HalBookman看著買方的租賃家庭提供的報價，他無法相信他看到的數字。只有五年，他的財產價值大幅增加。但是，當HalGleyfly告訴他的稅務顧問有關銷售時，顧問不太興奮;將收入作為一個團塊和稅收視角來自Hal最佳利息。

如果HAL宣佈在同年銷售的全部收益，他賣出該物業，他將在與此前折扣扣除的收益部分支付25％，他以前在租賃物業所採取的折舊扣除。此外，折舊重新獲得的任何收益均以15％徵稅（如果單身，納稅人為80,000美元至441,450美元，如果已婚，則共有496,600美元）或25％（對於那些門檻上方的納稅人）.1HAL要求他的稅收顧問如果有任何他可以做的時間來減少他今年的應稅收入。

顧問只知道使用的工具：分期付款協議。

安裝銷售的目的

分期付款銷售被定義為銷售，其中至少在銷售納稅年後未提出一筆付款。詳細介紹“出版物537”，內部收入服務（IRS）允許納稅人通過分期付款協議推出投資物業的一部分。這種安排允許賣方在幾年內宣布其資本收益的比例部分。但是，在報告損失時不允許賣方使用分期付款方法。此外，賣方還可以在報告增益時選擇退出分期付款方法。

安裝銷售方法如何工作

在分期付款下宣布收益是理論上簡單的。分期付款銷售稅收或者，每筆支付的大會部分被認為是校長的回報。唯一的規定是所銷售的財產不能是公開交易的安全性或公司常規庫存的一部分，而納稅人不能成為銷售財產的經銷商（除了選擇特別利益的某些時間股份經銷商在分期付款銷售方法下收費）.2

讓我們看看從上面的故事中，如果他想推遲到未來一年，他可以在上面的故事中構建他的分期付款。Hal收到房屋出租的40萬美元的優惠。他買了30萬美元的價格。多年來，他已經在折舊扣除額100,000美元，制定了2萬美元。因此，哈爾有200,000美元（400,000美元-200,000美元）的應稅收益。

哈爾的顧問建議他分解他的銷售收入分為八個年度分期付款，每股50,000美元，而不是一年內宣布40萬美元。只要每年建設性地接收到分期付款，這種方法就會允許HAL記錄利潤，因此在八年內獲得收益的比例部分。

報告分期付款收入

分期付款銷售收入可以分為三個單獨的類別：收益，校長（或您的房產調整的基礎）和興趣。這些類別中的每一個都在形式1040中不同地處理。然後，毛利率率先用於為特定的納稅年度計算分期付款銷售收入。

資本增益

在上面的例子中，Hal必須每年宣布收益是長期或短期，這取決於收益是否長期或截至銷售年份的短期。長期收益以較低的速度徵稅，而短期收益徵稅為普通收入.1因為HAL舉行了五年的房子，在這種情況下，收益將是長期的。

如果收益是短期的，哈爾仍然可能以較低的速度徵收分期收入，如果他不得不申報一次性收益。這是因為短期收益作為普通收入作為普通收入，在納稅人的頂級邊際稅率下，如果比花崗增益不會將他推入下一個稅收包，則該速度有可能降低。分期付款銷售的收益在IRS形式6252上報告，然後在形式1040上進行安排D.

興趣

分期付款收入的納稅人還必須向買方報告收取的利息，這些利息因普通收入率徵稅。銷售合同中提供的利息被稱為令人息息項。如果所說的興趣不足（或零），銷售的主要部分的一部分必須作為“未定利息”。3.

主體

每分期銷售的一部分被美國國稅局審議是校長的免稅返回。該金額可以通過填寫出版物的工作表A確定，分期付款銷售目的的校長（調整基礎）是您在財產的實際調整基礎上的總體銷售費用和折舊恢復。

在這個例子中，哈爾在他家中的調整基礎是2萬美元。他必須增加10萬美元的折舊重新獲得，售價10,000美元，以便計算其調整後的分期付款銷售目的基礎。這個數字為310,000美元。

毛利率

要計算毛利率百分比，您必須在本舉例中減去分期付款銷售目的的調整後的依據-從銷售價格計算出總增益。在這裡，總收益為90,000美元（400,000美元-310,000美元）。下一步除以銷售價格的總收益，在這種情況下，這一情況是22.5％（90,000美元/40萬美元），您擁有毛利率百分比。最後，為了計算每年的應稅利益，將該百分比乘以分期付款。因此，每年的HAL的應稅收益被認為是11,250美元（50,000×22.5％）。

抵押貸款和合同價格

如果該物業的買方承擔了購買的抵押貸款或其他一些原因說明，則財產的成本基礎必須減少抵押貸款/注意事項。例如，如果HAL售價為400,000美元的租金，則抵押貸款的抵押貸款，合同價格降至300,000美元（400,000美元-$10,000）。

如果抵押貸款的金額超過財產的總調整基礎，則必須將差額報告為第一年的付款他的合同價格增加了這一金額。例如，讓我們假設Hal的財產有250,000美元的抵押貸款。在這種情況下，除了分期付款外，Hal還必須在第一年舉報超過50,000美元。

底線

有許多有關分期付款的規則和法規，必須仔細遵循它們。有關銷售價格變化的更多信息，所收到的支付的不同形式可以採取，並且何時可以更好地放棄分期付款並取得一次可持續金額，請訪問IRS網站。一如既往，一定要諮詢您的稅務顧問，討論您的特定稅務情況。