調整後的運營資金 (AFFO)：定義和計算 (Adjusted Funds From Operations (AFFO))

什麼是來自運營的調整後資金 – AFFO？

調整後運營資金 （AFFO）是指主要用於分析房地產投資信託基金（REITs）的財務績效指標（FFO），並對經常性資本支出進行調整，用於維持REITs基礎資產的質量。考慮到租金、租賃成本和其他重要因素對GAAP 直線法的調整。

要點

  • 調整後的運營資金 (AFFO) 是一種用於估算房地產投資信託 (REIT) 價值的財務指標。
  • AFFO 基於運營資金（FFO），但被認為更可取，因為它考慮了成本，從而更準確地估計 REIT 的現值和支付股息的能力。
  • 儘管沒有任何官方衡量標準，但 AFFO 公式大致為 AFFO = FFO + 租金上漲 – 資本支出 – 日常維護金額。

了解運營調整後的資金 – AFFO

無論行業專業人士如何選擇計算調整後的運營資金（AFFO），它都被認為是比簡單的FFO 更準確地衡量股東剩餘現金流量的指標。儘管FFO 很常用，但它並沒有扣除股東剩餘現金流量所需的資本支出。維持現有的房地產投資組合，因此它不能完全衡量真實的剩餘現金流。專業分析師更喜歡AFFO，因為它考慮了REIT 產生的額外成本，以及額外的收入來源，例如租金上漲。為了獲得更準確的結果估計現值，以及更好地預測 REIT 未來支付股息的能力。這是一項非 GAAP 衡量標準。

計算運營調整後的資金 – AFFO

在計算 AFFO 之前，分析師必須首先確定 REIT 的運營資金 (FFO)。考慮到 REIT 的淨利潤（包括攤銷和折舊），但不包括房地產銷售的 資本收益。盈利潛力。

FFO的計算公式為：

FFO = 淨收入 + 攤銷 + 折舊 – 房地產銷售的資本收益

一旦確定了FFO，就可以計算出AFFO。雖然沒有一個官方公式，但AFFO的計算通常是這樣的：

AFFO = FFO + 租金上漲 – 資本支出 – 日常維護費用

用於評估股票的傳統指標，例如每股收益（EPS）和市盈率（P/E），在估計房地產投資信託基金的價值時並不可靠。

調整後的運營資金示例 —

AFFO計算

作為AFFO 計算的一個例子，假設如下：房地產投資信託基金在上一個報告期的淨利潤為200 萬美元。在此期間，它通過出售其中一處房產賺取了40 萬美元，並因出售另一處房產而損失了10 萬美元。據報告，攤銷額為 35,000 美元，折舊額為 50,000 美元。在此期間，租金淨增長為 40,000 美元；資本支出為 75,000 美元，日常維護費用為 30,000 美元。

鑑於此信息，FFO 可以計算為：

FFO = $2,000,000 + $35,000 + $50,000 – ($400,000 – $100,000) = $1,785,000

據此，AFFO 計算如下：

AFFO = FFO + $40,000 – $75,000 – $30,000 = $1,720,000

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