什麼是可假設抵押貸款？
可承擔的抵押貸款是一種融資安排，其中未償還的抵押貸款及其條款從當前所有者轉移給買方。通過承擔前所有者的剩餘債務，買方可以避免獲得自己的抵押貸款。不同類型的貸款可以符合以下條件：可承擔的抵押貸款，但需要牢記一些特殊的注意事項。
要點
- 可承擔的抵押貸款是一種將未償還抵押貸款及其條款從當前所有者轉讓給買方的安排。
- 當利率上升時，可承擔的抵押貸款對於以較低利率購買現有貸款的買家來說很有吸引力。
- 當滿足某些條件時，美國農業部、聯邦住房管理局和退伍軍人管理局可以申請貸款。
- 購買退伍軍人管理局貸款的買家不必是軍人。
- 買家仍然必須有資格獲得抵押貸款才能承擔抵押貸款。
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了解可承擔的抵押貸款
許多購房者通常會向貸款機構申請抵押貸款來購買房屋或房產，償還貸款的合同協議包括借款人必須支付的利息以及向貸款人 償還的本金。
如果房主決定稍後出售房屋，他們也許可以將抵押貸款轉移給購房者。
可假定抵押貸款允許購房者承擔賣方抵押貸款的當前本金餘額、利率、還款期限和任何其他合同條款。買家無需經歷從銀行獲得住房貸款的嚴格流程，而是可以接管現有的抵押貸款。
如果當前利率高於可承擔貸款的利率， 則可能具有節省成本的優勢。在利率上升的時期，借貸成本也會增加。當這種情況發生時，借款人將面臨高利率貸款批准。因此，可假設的抵押貸款可能具有較低的利率，這對買家來說是一個有吸引力的特點。如果可假設的抵押貸款具有鎖定利率，則不會受到利率上升的影響。抵押貸款計算器可以一個很好的資源來預算您的每月付款費用。
當現有抵押貸款利率低於當前市場利率時，可承擔抵押貸款對買家有吸引力。
可以申請哪些類型的貸款？
一些最受歡迎的抵押貸款類型是可承擔的：聯邦住房管理局(FHA)、退伍軍人事務部(VA) 和美國農業部(USDA)。希望從賣方那裡承擔抵押貸款的買家必須滿足特定要求並獲得抵押擔保機構的批准。
聯邦住房管理局貸款
當交易雙方都滿足假設條件時，FHA貸款就可以被假設。例如，該房產必須由賣方作為其主要住所。買家必須首先驗證FHA貸款是否可假設，然後像個人一樣申請FHA貸款。賣方的貸款機構會驗證買方是否符合資格，包括信用良好。如果批准，抵押貸款將由買方承擔。但是，除非賣方解除貸款，否則他們仍然要承擔責任。
弗吉尼亞州貸款
退伍軍人事務部向符合資格的軍人和軍人配偶提供抵押貸款。但是，要申請 VA 貸款，買方不必是軍人才有資格。儘管貸款人和地區 VA 貸款辦公室需要批准買家承擔貸款，最常見的是，承擔VA 貸款的買家是軍人。
對於1988年3月1日之前發起的貸款，買家可以自由承擔VA貸款，換句話說，買家不需要VA或貸款人的批准即可承擔抵押貸款。
美國農業部貸款
美國農業部貸款提供給農村房產的購買者。他們不需要首付，而且通常利率較低。要獲得美國農業部貸款，購買者必須滿足標準資格，例如滿足信用和收入要求，並獲得美國農業部的批准轉讓所有權。買方可以採用現有的利率和貸款條款或新的利率和條款。即使買方滿足所有要求並獲得批准，如果賣方拖欠付款，也不能承擔抵押貸款。
重要的
由房利美(Fannie Mae) 和房地美(Freddie Mac) 支持的傳統貸款通常不可假定，但可調整利率抵押貸款可能允許例外。房利美(Fannie Mae) 和房地美(Freddie Mac) 住房貸款的預付費用於2023 年5 月發生變化。信用評分較高的購房者的費用增加，例如740 或更高，而對於信用評分較低的購房者，例如低於640 的購房者，費用會降低。另一個變化：您的首付將影響您的費用。仍然取決於您的信用評分。房利美提供貸款級別其網站上的價格調整。
假設抵押貸款的優點和缺點
在高利率環境下獲得可推定抵押貸款的優勢僅限於貸款或房屋淨值的現有抵押貸款餘額。例如，如果買方以 250,000 美元購買房屋，而賣方的可推定抵押貸款只有140,000 美元的首付來彌補差額。或者買家需要單獨的抵押貸款來獲得額外的資金。
缺點是當房屋的購買價格大大超過抵押貸款餘額時，買家需要獲得新的抵押貸款。根據買家的信用狀況和當前利率，利率可能會比假設的貸款高得多。
通常，如果賣方的房屋淨值較高，買方會在現有抵押貸款餘額上進行第二次抵押貸款。彼此不合作。而且，擁有兩筆貸款會增加違約風險，尤其是當其中一筆貸款的利率較高時。
然而，如果賣方的房屋淨值較低，則假定抵押貸款可能對買方來說是一項有吸引力的收購。如果房屋價值為250,000 美元，假定抵押貸款餘額為210,000 美元，則買方只需支付40,000 美元。這筆金額為現金，他們可以直接向賣家付款，而無需獲得其他信用額度。
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買家可能會得到低於當前市場價格的價格
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買家可能不必獲得新的信貸額度
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當淨值較低時，買家沒有大量的自付費用
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當淨值較高時，買家可能需要大量首付
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當需要第二抵押貸款時，貸款人可能不合作
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擁有兩份抵押貸款，違約風險增加
假定抵押貸款轉讓批准
可假定抵押貸款是否可以轉讓的最終決定權不在於買方和賣方。原始抵押貸款的貸方必須批准抵押貸款假定，然後任何一方都可以簽署交易。購房者必須申請可假定抵押貸款貸款並滿足貸款人的要求，例如擁有足夠的資產和信譽良好。
如果抵押貸款由第三方承擔，賣方仍需負責任何債務支付，除非貸款人批准解除請求，免除賣方的所有貸款責任。
如果獲得批准，房產所有權將轉移給買方，買方按要求每月向銀行還款。如果貸款未批准轉讓，賣方必須尋找另一個願意承擔抵押貸款且信用良好的買家。
第三方承擔抵押並不意味著賣方免除了債務清償。在承擔時以書面形式免除其責任，貸款人必須批准免除賣方的所有責任的請求。貸款。
可假設是什麼意思？
可推定是指一方承擔另一方的債務。就可推定抵押貸款而言，買方承擔賣方現有的抵押貸款。當抵押貸款被承擔時，賣方通常不再對債務負責。
不可假設是什麼意思？
不可假設是指買方不能承擔賣方現有的抵押貸款。傳統貸款是不可假設的。
可承擔的貸款如何運作？
要獲得貸款，買方必須符合貸款人的資格。如果房屋價格超過剩餘抵押貸款，買方必須繳納首付款，即銷售價格與抵押貸款之間的差額。買方可能需要獲得第二筆貸款抵押。
我如何知道我的抵押貸款是否可以承擔？
可以承擔某些類型的貸款。例如，可以承擔 USDA、VA 和 FHA 貸款。每個機構都有雙方必須滿足的特定要求，買方才能承擔貸款。在 USDA 批准的地區，賣方不得拖欠付款，買方必須滿足一定的收入和信用限額。買方應首先與賣方和賣方的貸款人確認是否可以承擔貸款。
可承擔的抵押貸款好嗎？
噹噹前利率高於現有抵押貸款利率時，假設貸款可能是有利的選擇。此外，成交時的應付成本也不會那麼多。另一方面，如果賣方在房屋中擁有相當多的淨資產，買家要么必須支付大筆首付，要么為現有抵押貸款未涵蓋的餘額獲得第二抵押貸款。
底線
噹噹前抵押貸款利率較高時，可假定抵押貸款可能對買家有吸引力，因為成交成本遠低於傳統抵押貸款的相關成本。但是，如果業主擁有大量房屋淨值，則買家可能需要支付大量費用首付或為銷售價格和現有抵押貸款的差價獲得新貸款。此外，並非所有貸款都是可假設的，如果是這樣，買方仍必須符合代理機構和貸方的資格。可假設抵押貸款可能是最好的選擇為了擁有房屋。
